土地を借りてアパートを安く建てるには誰かの宅地の上にアパートを建てると、ここに借地権が発生します。借地権の贈与があったものと して、贈与税がかけられ、地主のほうは借地権を譲渡したものとして、譲渡所得が発生します。これ が一般的であるとされていましたが、特別な取扱いで贈与税がかからない方法があります。
都会地での借地権は相当高く評価されます。借地権の評価は、その宅地の更地としての評価額 に、借地権割合を掛けて計算します。相続税や贈与税にからめた場合、ある宅地の相続財産として の評価額が七千万円であり、借地権割合が７０パーセントとすると、次のようになります。
借地権の評価額：７０００万円×７０％＝４９００万円 地主の貸宅地としての評価額：７０００万円×（１００％－７０％）＝２１００万円
こうしてみると、借地権割合が大きい宅地ほど、借地人の財産額のほうが大きくなります。 だから、借地権が設定されると、そこで譲渡所得の問題がおこり、これを無償でもらえば、 贈与税の問題が大きく浮かびあがるのが当然なのです。
だが、昭和四十八年に国税庁は思い切った措置を通達しました。土地の無償使用で使用貸借とみら れる場合には、借地権の贈与はなかったものとするというのが、その骨子です。
たとえば、夫が三00平方メートル(約九十坪〉の宅地を更地のままでもっていたとします。そ の宅地に妻が自己資金でアパートを建てたとき、本来ならアパートという家屋を建てたことによ って、夫から妻に借地権が譲渡されたことになり、妻はこれを無償で使わせてもらえば、その借 地権相当額の贈与を受けたことになります。その借地権の評価額が、かりに前記の四千九百万円であ ったとすると、妻は二千九百十八万五千円の贈与税を払わなければなりません。これが、単なる使 用貸借なら無税だというのだから、たいへん結構な措置なのです。
ただし、その土地を使う人は地代を払ってはいけません。せいぜい払っても固定資産税とか都市 計画税とか、その使う土地に応じた公課相当分までならよいという条件が付きます。いわゆる無 償使用です。
こういうことは、親子問、夫婦間あるいは親族同士の聞におこり得ることです。他人と他人 との聞でもかまわないが、一般的にはまったくの他人同士の間では、やはり権利金をとって貸す ようになるでしょう。この措置を利用する方法としては、税務署に対して地主と借地人との連名 で、無償使用の届けを出しておかなければなりません。 地主が死亡して、借地人が相続するということになったときは、借地権がないのだから更地の ままで評価した額を基準にして、相続税を払わなければなりません。だが相続税のほうが贈与税よ り安くつくのです。